一分购彩大厅～welcome-上半年购物中心租金“店王”背后的房企战略趋势

正值各大上市房企2018年中期业绩报告透露收官之际，大部分著名的购物中心租金收益、增幅以及营业额等核心指标也陆续曝光。辨别了这些重点房企旗下商场项目，并对其涉及数据展开统计资料和串联分析，得出结论了2018年上半年租金店王TOP10榜单（其中部分商场由于缺少年报数据或企业财年有所不同等各方面原因而并未划入统计资料），尝试理解出有租金收益强弱背后的影响因素以及行业趋势。

制图： 数据来源：房企财报值得注意的是，2018年上半年投身于购物中心领域的上市房企已开业项目广泛出租率和租金快速增长呈现出向好态势，租金店王TOP10榜单的门槛早已多达2.5亿元。相对而言，港资企业依旧务实发展，中资商业地产商之后雄心勃勃，一二线城市依旧是购物中心发展的前沿阵地。而对于大部分房企而言，商业地产在房企营收中仍然占到较为小，不过今年以来，更加多的房企开始提高商业地产在企业战略中的地位。

趋势一：港资店王一骑马绝尘据的不几乎统计资料，2018年上半年购物中心租金收益top10的门槛早已多达2.5亿元，这些项目分别是上海恒隆广场、成都ifs、广州天河城广场、深圳万象城、上海港汇恒隆广场、西单大悦城、朝阳大悦城、沈阳万象城、南宁万象城以及杭州万象城。其中，恒隆地产旗下的上海恒隆广场以7.63亿元的租金收益一骑马绝尘，而九龙仓企业的成都ifs则以5.79亿元紧随其后，二者皆为港资背景。而中资背景的天河城广场则以5.32亿元名列第三。

整体而言，港资企业依旧稳坐金字塔覆以，不过，雄心勃勃的中资商业地产商也在后头快马加鞭追上。比如，广州天河城广场这个广东最赚的店王，其上半年租金收益已多达5亿大关，下半年未来将会冲击亚军。

其余较为靠前的中资房企项目，其上半年租金收益上也有有所不同程度的升幅，下半年趋涨的态势显著。而从租金增幅来看，新的杨家商场的发展南北则不尽相同。

其中，top10店王中租金收益同比下降最低的为成都ifs 31%、沈阳万象城18.9%、杭州万象城15.7%和天河城广场11.6%三家，除了天河城广场外，其余两者皆为2010年之后新开业、享有硬件优势的新生代商场。2010年之前开业的老牌店王却大多租金快速增长力弱，深圳万象城、西单大悦城、两者租金涨幅仅有为1.6%、3.9%，而上海港汇恒隆广场堪称暴跌6%。毕竟，除了这些老牌店王物业老化、竞争力上升以外，也与项目的大力改建、自我升级有关。以上海港汇恒隆广场为事例，于是以展开大型资产优化工程造成2016年租金下降6%，但恒隆地产在年中报回应，随着上述工程的优化以及升级已完成，未来该项目的业绩未来将会步入新一轮快速增长。

趋势二：一二线城市仍是布局热点从目前的发展趋势来看，尽管三四线城市是购物中心茁壮较慢的地区，但一二线城市依旧是购物中心发展的前沿阵地。统计资料找到，上半年租金店王TOP10的项目主要坐落于一线城市，占到7席；而坐落于二线城市的项目则有沈阳万象城、杭州万象城以及南宁大悦城，仅有占到3席。

若将统计资料范围不断扩大，在上述表格中租金过亿的32个项目全部坐落于一二线城市，其中14个项目坐落于一线城市，占到43.75%，18个项目坐落于二线城市，占到56.25%。总体来看，一二线城市依旧是购物中心发展的前沿阵地。

以今年开业计划较多的华润置地为事例，截至2018年上半年末，公司在营投资物业总建筑面积超过717万平方米，已开业万象城16个，五彩城/万象汇12个(不不含管理输入项目)，规模坐落于行业前茅。期内，杭州萧山万象汇顺利开业，开业亲率约95%；此外，在华润置地下半年万象汇、万象城的开业计划当中，除了广西柳州为三线城市以外，其余的南通、太原、深圳湾、石家庄、厦门和重庆皆为一二线城市，目前整体的预租情况都较为理想。此外，在商业领域扩展步伐加快的龙湖，今年也将在北京、成都和常州三个一二线城市布局天街项目。

但也有房企反其道而行之，把商业焦点押注在三四线城市。比方说，近几年规模快速增长很快的吾悦广场。多达，2013、2014年新城控股的吾悦广场仅有为3家；在2015～2017年间。

吾悦广场则从15家发展到23家；累计今年上半年，渭南吾悦广场、瑞安吾悦广场及义乌吾悦广场已顺利开业，吾悦广场的数量超过了26家。由此可见，新城控股商业地产规模快速增长很快。

虽然新城商业项目在数量上大大加快快速增长，但三四线城市布局容许租金规模，尽管有26座开业的吾悦广场挥，但由于三四线布局较多，构建租金及管理费收益仅有为8.76亿元。趋势三：商业地产的企业战略地位提高事实上，这些上市房企经过多年思索，开始逐步认识到自己的天花板：全然的地产业务在对付风险时，展现出出来的抗击能力较好。因此，作为多元化发展的一个重要一环，许多大型房企都某种程度都往商业地产投身于。

多达，除了老牌商业地产商恒隆地产以及中粮集团旗下的大悦城地产以外，对于目前大部分房企而言，商业地产对房企营收的贡献占到比仍然较小。不过，今年以来，更加多的房企开始提高商业地产在企业战略中的地位。2018 年 1 月，万科牵头印力集团等并购新加坡上市公司凯德集团在国内的 20 家购物中心。

截至报告期末，印力商业平台共计管理 126 个项目，总建筑面积915 万平方米，谦和项目已开业79个，还包括 53个购物中心。这是万科在商业地产领域的一次大规模布局，也可以解释商业地产对万科未来发展而言，是一个极大的驱动力。

而去年销售额突破千亿的龙湖，也将强化商业运营作为未来的业务焦点之一。关于商业地产，龙湖计划在今年投资150亿左右。

按照规划节奏，2018年将有三座天街项目开业，2019年及2020年每年还将分别有多达10座天街开业，到2020年龙湖商业旗下开业商场总数量将超强50座。随着项目累积和资金投入的激增，龙湖商业地产未来毫无疑问有所公里/小时。此外，华润置地也在2018中期报回应，以购物中心为代表的投资物业将是其重点发展的业务板块，2018-2020年将是新建购物中心投放运营的持续高峰期。易居研究院研究中心总监贤迈进向回应，就今年以来，多家房企以有所不同方式撕去地产化标签。

在住宅研发销售之外，新的业务、新的赛道的竞争才刚刚开始，商业地产与传统住宅地产有一定相关性，也是规模扩展的一部分，房企希望以此沦为地产研发业务之外的新的盈利来源。

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